머니: 세입자들이 사라지는 '젠트리피케이션'된 교외 지역들
Money: 'Gentrified' suburbs where renters are disappearing
RNZ
· 🇳🇿 Wellington, NZ
Susan Edmunds
EN
2026-04-13 04:28
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인구조사 데이터에 따르면 지난 10년간 자택을 소유하지 않은 가구 수가 감소했다.
신규 개발로 도시 주변 교외 지역의 특성이 바뀌었다.
사진: RNZ / Quin Tauetau
뉴질랜드의 최근 건설 붐으로 전국 일부 교외 지역의 구성이 변화했다.
인구조사 데이터에 따르면 지난 10년간 자택을 소유하지 않은 가구 수가 감소했다.
일부 교외 지역에서는 더욱 극적인 변화가 일어났다.
예를 들어 오클랜드의 펜로즈는 2013년 56.7%가 세입자였으나 2018년 52.5%로 줄었고, 2023년에는 27.8%로 급감했다. 주택 수는 상대적으로 적었으나 2013년 201채에서 2023년 453채로 두 배 이상 늘었다.
해밀턴의 루아쿠라도 소유주가 비슷하게 크게 늘었다. 2013년 세입 가구가 50%였으나 2023년에는 27.6%로 떨어졌다. 주택 수는 2013년 84채에서 2023년 729채로 증가했다.
타우포의 화레와카도 주택 수가 309채에서 639채로 늘면서 10년간 세입자 비율이 32%에서 12.2%로 감소했다.
오클랜드 홉슨빌은 주택 수가 576채에서 4956채로 급증하면서 세입자 비율이 2013년 43.8%에서 24.8%로 떨어졌다.
심플리시티 수석 이코노미스트 샤무빌 이쿱은 신규 개발로 도시 주변 교외 지역의 특성이 바뀌었다고 말했다.
"그곳에 사는 사람들은 대부분 자가 거주자들"이라고 그는 말했다. "더 많은 주택을 짓고 더 많은 사람들이 주택 소유에 진입하고 있다—저는 이것이 좋은 일이라고 생각한다.
"[펜로즈 같은 곳들은] 젠트리피케이션이 일어났다... 부유한 교외 지역들이 점점 더 바깥으로 확장되고 있다.
"망가레 브리지는 사람들이 과거에 무시했던 곳이었다. 이제는 완벽하게 매력적인 교외 지역이 되었고, 물가 바로 옆에 있는 훌륭한 입지를 자랑한다."
그는 퀸즈타운 같은 곳에서는 반대 현상이 일어나고 있는 것으로 보인다고 말했다. 오클랜드 스톤필즈, 퀸즈타운 레이크 헤이즈, 오클랜드 굿우드 하이츠와 서니눅에서는 세입자 인구가 크게 늘었다.
스톤필즈는 세입자 비율이 12.5%에서 28.9%로 상승했다.
코탈리티 수석 이코노미스트 켈빈 데이비슨은 대출가치비율 규정이 신규 부동산을 구매하는 사람들이 동일한 예금 요건을 충족할 필요가 없는 면제 조항을 포함하고 있어, 구매자들을 신축 주택으로 밀어냈다고 말했다.
"그런 종류의 부동산은 구매자들에게 수요가 있었다—예를 들어—그들이 LVR 규정을 회피할 수 있기 때문이다.
"특히 오클랜드 주택 부담능력이 정말로 어려웠을 때, 오클랜드에서 집을 사는 방법은 타운하우스를 구매하는 것이었다. 왜냐하면 그것들은 LVR에서 면제되기 때문이다. 어쨌든 단독 주택보다 더 저렴하다."
그는 크라이스트처치의 마쉬랜드 같은 곳에서도 세입자가 27% 이상에서 11.3%로 감소하면서 같은 효과를 보았다고 말했다.
데이비슨은 신규 주택을 구매한 사람들이 세입자들이 이사할 수 있는 다른 임대 부동산을 비웠을 수 있다고 말했다.
"다른 조건이 동일하다면, 펜로즈의 자가 거주율이 상승했다"고 그는 말했다. "과거 그곳에서 임대하고 있던 사람들이 집을 살 수 있게 되었기 때문일 수 있다.
"집들이 사라지지는 않는다. 일부 사람들이 '밀려났을' 가능성이 있지만, 그들을 밀어낸 사람들은 어딘가에서 왔어야 하고, 그것은 다른 곳에서 비워진 집이다.
"키위 사회, 주택 소유의 꿈, 이 모든 것을 고려할 때, 많은 사람들이 아마도 이러한 통계를 이 교외 지역들에서 상당히 긍정적으로 볼 것이다.
"자가 거주율이 개선되었고, 그것은 뉴질랜드에서 바람직한 것으로 여겨진다."
사진: RNZ / Quin Tauetau
뉴질랜드의 최근 건설 붐으로 전국 일부 교외 지역의 구성이 변화했다.
인구조사 데이터에 따르면 지난 10년간 자택을 소유하지 않은 가구 수가 감소했다.
일부 교외 지역에서는 더욱 극적인 변화가 일어났다.
예를 들어 오클랜드의 펜로즈는 2013년 56.7%가 세입자였으나 2018년 52.5%로 줄었고, 2023년에는 27.8%로 급감했다. 주택 수는 상대적으로 적었으나 2013년 201채에서 2023년 453채로 두 배 이상 늘었다.
해밀턴의 루아쿠라도 소유주가 비슷하게 크게 늘었다. 2013년 세입 가구가 50%였으나 2023년에는 27.6%로 떨어졌다. 주택 수는 2013년 84채에서 2023년 729채로 증가했다.
타우포의 화레와카도 주택 수가 309채에서 639채로 늘면서 10년간 세입자 비율이 32%에서 12.2%로 감소했다.
오클랜드 홉슨빌은 주택 수가 576채에서 4956채로 급증하면서 세입자 비율이 2013년 43.8%에서 24.8%로 떨어졌다.
심플리시티 수석 이코노미스트 샤무빌 이쿱은 신규 개발로 도시 주변 교외 지역의 특성이 바뀌었다고 말했다.
"그곳에 사는 사람들은 대부분 자가 거주자들"이라고 그는 말했다. "더 많은 주택을 짓고 더 많은 사람들이 주택 소유에 진입하고 있다—저는 이것이 좋은 일이라고 생각한다.
"[펜로즈 같은 곳들은] 젠트리피케이션이 일어났다... 부유한 교외 지역들이 점점 더 바깥으로 확장되고 있다.
"망가레 브리지는 사람들이 과거에 무시했던 곳이었다. 이제는 완벽하게 매력적인 교외 지역이 되었고, 물가 바로 옆에 있는 훌륭한 입지를 자랑한다."
그는 퀸즈타운 같은 곳에서는 반대 현상이 일어나고 있는 것으로 보인다고 말했다. 오클랜드 스톤필즈, 퀸즈타운 레이크 헤이즈, 오클랜드 굿우드 하이츠와 서니눅에서는 세입자 인구가 크게 늘었다.
스톤필즈는 세입자 비율이 12.5%에서 28.9%로 상승했다.
코탈리티 수석 이코노미스트 켈빈 데이비슨은 대출가치비율 규정이 신규 부동산을 구매하는 사람들이 동일한 예금 요건을 충족할 필요가 없는 면제 조항을 포함하고 있어, 구매자들을 신축 주택으로 밀어냈다고 말했다.
"그런 종류의 부동산은 구매자들에게 수요가 있었다—예를 들어—그들이 LVR 규정을 회피할 수 있기 때문이다.
"특히 오클랜드 주택 부담능력이 정말로 어려웠을 때, 오클랜드에서 집을 사는 방법은 타운하우스를 구매하는 것이었다. 왜냐하면 그것들은 LVR에서 면제되기 때문이다. 어쨌든 단독 주택보다 더 저렴하다."
그는 크라이스트처치의 마쉬랜드 같은 곳에서도 세입자가 27% 이상에서 11.3%로 감소하면서 같은 효과를 보았다고 말했다.
데이비슨은 신규 주택을 구매한 사람들이 세입자들이 이사할 수 있는 다른 임대 부동산을 비웠을 수 있다고 말했다.
"다른 조건이 동일하다면, 펜로즈의 자가 거주율이 상승했다"고 그는 말했다. "과거 그곳에서 임대하고 있던 사람들이 집을 살 수 있게 되었기 때문일 수 있다.
"집들이 사라지지는 않는다. 일부 사람들이 '밀려났을' 가능성이 있지만, 그들을 밀어낸 사람들은 어딘가에서 왔어야 하고, 그것은 다른 곳에서 비워진 집이다.
"키위 사회, 주택 소유의 꿈, 이 모든 것을 고려할 때, 많은 사람들이 아마도 이러한 통계를 이 교외 지역들에서 상당히 긍정적으로 볼 것이다.
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Census data shows the number of households who do not own their own homes has dropped in the past decade.
New developments had changed the character of suburbs around the city.Photo: RNZ / Quin Tauetau
New Zealand's recent building boom has changed the make-up of some suburbs around the country.
Census data shows the number of households who do not own their own homes has dropped in the past decade.
Some suburbs have experienced even more dramatic changes.
Auckland's Penrose, for example, was 56.7 percent renters in 2013 and 52.5 percent in 2018, but had dropped to 27.8 percent by 2023. It has a relatively small number of homes, but the number more than doubled from 201 in 2013 to 453 in 2023.
Ruakura in Hamilton had a similarly large increase in owners. In 2013, it was 50 percent renting households, but that dropped to 27.6 percent by 2023. It went from 84 homes in 2013 to 729 in 2023.
Wharewaka in Taupo also featured, with renting population dropped over 10 years from 32 percent to 12.2 percent, as the number of homes increased from 309 to 639.
Hobsonville, Auckland, had a renting population drop from 43.8 percent in 2013 to 24.8 percent, as the number of homes ballooned from 576 to 4956.
Simplicity chief economist Shamubeel Eaqub said new developments had changed the character of suburbs around the city.
"All the people living in those places tend to be owner-occupiers," he said. "We're building more homes and more people are getting into homeownership - I think that's a good thing.
"[Places like Penrose] have gentrified... the wealthy suburbs are pushing further and further out.
"Mangere Bridge, people used to look down on it. Now, it's a perfectly desirable suburb, great location right next to the water."
He said the opposite seemed to be happening in places like Queenstown, where the renting population was growing. Stonefields in Auckland, Lake Hayes Queenstown, and Goodwood Heights and Sunnynook in Auckland had strong increases in the renting population.
Stonefields went from 12.5 percent to 28.9 percent renters.
Cotality chief economist Kelvin Davidson said loan-to-value rules, which had an exemption that meant people buying new properties did not have to meet the same deposit requirements, had pushed buyers to new builds.
"Those sorts of properties have been in demand from buyers, because - for example - they can get around the LVR rules.
"Particularly when Auckland housing affordability was really stretched, a way to buy a house in Auckland was to get a townhouse, because they're exempt from LVRs. They're cheaper, anyway, than standalone houses."
He said places like Marshland in Christchurch, where renters dropped from more than 27 percent to 11.3 percent, had seen the same effect.
Davidson said people who bought the new houses may have vacated other rental properties that tenants could move into.
"All else equal, the owner-occupier rate has gone up in Penrose," he said. "It's potentially because people used to be renting there and then they've been able to buy.
"The houses don't disappear. Possibly there's been some people 'pushed out', but those people who pushed them out had to come from somewhere and that's a house that's freed up somewhere else.
"Kiwi society, the home ownership dream, all of that, a lot of people would probably view these stats as pretty positive in these suburbs.
"The owner-occupier rate has improved and that's seen as desirable in New Zealand."