BTG, 상파울루 계획 단지 '자르딩 다스 페르지스' 지배권 확보 합의

BTG fecha acordo para controlar Jardim das Perdizes, bairro planejado em SP

Folha de Sao Paulo · 🇧🇷 São Paulo, BR Tamara Nassif PT 2026-04-16 06:50 Translated

BTG 파쿠알이 상파울루 서부 지역에 위치한 계획 단지 '자르딩 다스 페르지스'의 지배권을 확보하는 합의를 마쳤다. 이 단지의 VGV(총판매가치, 전체 유닛 판매 시 잠재 수익 측정 지표)는 50억 헤알 이상으로 예상된다. 더 읽기 (2026년 4월 15일 - 18시 50분)

BTG 파쿠알이 상파울루 서부 지역에 위치한 계획 단지 '자르딩 다스 페르지스'의 지배권을 확보하는 합의를 마쳤다. 이 단지의 VGV(총판매가치, 전체 유닛 판매 시 잠재 수익 측정 지표)는 50억 헤알 이상으로 예상된다.

해당 은행은 미국계 자산운용사 하인즈가 보유한 사업 지분을 인수했다. 이 미국 대기업의 지분은 전체의 42.5%에 해당했다.

2월에 안드레 에스테베스가 이끄는 은행은 이미 프로젝트를 담당하는 SPE(특수목적법인) 윈저에서 테크니사의 지분 26.09%를 인수하는 데 합의한 바 있다. 이로써 BTG는 현재 해당 개발 사업의 68.59%를 보유하게 되었다.

이 거래는 아직 CADE(경제방위행정위원회)의 승인을 받아야 하며, 관련 서류는 이미 해당 기관에 제출되었다.

BTG가 하인즈의 지분을 인수하려는 의향은 부동산 시장에서 이미 알려져 있었다. 관련 사안을 아는 한 인물에 따르면, 협상은 한때 교착 상태에 빠졌으나 최근 몇 주간 테크니사의 지원으로 진전을 이루었다.

하인즈 지분 인수 금액은 공개되지 않았다. 이전 거래—은행이 테크니사 지분 26.09%를 위해 2억 6,090만 헤알을 지출한 것—을 기준으로 추정하면, BTG는 미국계 자산운용사의 지분에 대해 약 4억 2,500만 헤알을 지급했을 것으로 추정되며, 두 인수 합계는 약 6억 8,590만 헤알에 이른다.

사업의 나머지 지분은 테크니사와 시공사를 통제하는 마이어 니그리 가문이 계속 보유할 예정이다.

은행의 역할은 프로젝트를 추진하기 위한 금융 지원이 될 것이다. VGV가 50억 헤알로 추정되었음에도 불구하고, 자르딩 다스 페르지스는 CEPAC(추가건축잠재력증명서), 즉 시에서 발행하고 B3에서 경매되어 도시 개발 프로젝트를 자금 조달하는 부동산 증권이 부족해 수년간 신규 분양이 중단되었다.

해당 증권은 2025년 말 경매에서 테크니사가 2억 2,540만 헤알에 매입했다. 그때까지 시공사는 2024년부터 2026년까지 53억 헤알의 신규 분양을 계획했으나, CEPAC에 대한 거액 지출이 현금 흐름에 부담을 주었다.

자금 조달 필요성과 높은 레버리지가 맞물려 테크니사는 프로젝트를 위한 새로운 파트너를 찾게 되었다. BTG 이전에 시렐라가 제안을 제시했으나 협상은 진전되지 않았다.

이는 은행의 계획 단지에 대한 두 번째 진출이다. 2024년에는 2016년 올림픽 선수촌으로 기획된 리우데자네이루의 '일하 푸라'를 완전히 인수했다. 이 거래에는 사업 관리를 위해 설립된 SPE 인수와 연방저축은행에 대한 20억 헤알 이상의 부채 인수가 포함되었다.

일하 푸라는 31개 주거 타워, 약 3,600세대 아파트, 40억 헤알로 추정되는 VGV를 보유하고 있다.

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O BTG Pactual fechou um acordo para assumir o controle do Jardim das Perdizes, bairro planejado na zona oeste de São Paulo com VGV (Valor Geral de Vendas, que mede o potencial de receita da venda de todas as unidades) projetado em mais de R$ 5 bilhões.

O banco comprou a participação da gestora Hines, dos Estados Unidos, no negócio. A fatia da gigante norte-americana correspondia a 42,5% do total.

Em fevereiro, o banco de André Esteves já havia acertado a compra de 26,09% da fatia da Tecnisa na Windsor, a SPE (Sociedade de Propósito Específico) responsável pelo projeto. Com isso, o BTG agora detém 68,59% do empreendimento.

A operação ainda depende de aprovação do Cade (Conselho Administrativo de Defesa Econômica), e os documentos já foram submetidos ao órgão.

A intenção do BTG de adquirir a participação da Hines já era conhecida no mercado imobiliário. Segundo uma pessoa com conhecimento do assunto, as negociações ficaram travadas por um período, mas avançaram nas últimas semanas com apoio da Tecnisa.

Os valores da compra da fatia da Hines não foram divulgados. Com base na operação anterior —em que o banco desembolsou R$ 260,9 milhões por 26,09% da Tecnisa—, a estimativa é que o BTG tenha pago cerca de R$ 425 milhões pela participação da gestora americana, totalizando aproximadamente R$ 685,9 milhões nas duas aquisições.

O restante do empreendimento continuará com a Tecnisa e com a família Meyer Nigri, que controla a incorporadora.

A atuação do banco será de suporte financeiro para destravar o projeto. Mesmo com o VGV estimado em R$ 5 bilhões, o Jardim das Perdizes ficou anos sem lançamentos por falta de CEPACs (Certificados de Potencial Adicional de Construção), isto é, títulos imobiliários emitidos pela prefeitura e leiloados na B3 para financiar projetos urbanos.

Os certificados foram comprados por R$ 225,4 milhões pela Tecnisa em um leilão no final de 2025. Até então, a incorporadora projetava ter R$ 5,3 bilhões em lançamentos entre 2024 e 2026, mas o desembolso milionário pelos CEPACs pesou no caixa.

A necessidade de financiamento, somada a uma alavancagem elevada, levou a Tecnisa a buscar novos sócios para o projeto. Antes do BTG, a Cyrela chegou a apresentar proposta, mas as negociações não avançaram.

Essa é a segunda investida do banco em bairros planejados. Em 2024, adquiriu integralmente o carioca Ilha Pura, na Barra da Tijuca, idealizado como Vila Olímpica dos Jogos de 2016. A transação envolveu a aquisição da SPE criada para administrar o empreendimento, bem como a absorção de uma dívida de mais de R$ 2 bilhões com a Caixa Econômica Federal.

O Ilha Pura conta com 31 torres residenciais, cerca de 3.600 apartamentos e um VGV estimado em R$ 4 bilhões.

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