모에마의 럭스 건물, 능동형 파사드를 스포츠 코트로 사용하며 허가증을 잃을 수 있음
Prédio de luxo em Moema usa fachada ativa como quadra esportiva e pode perder alvará
Folha de Sao Paulo
Priscila Mengue
PT
2026-04-10 21:00
Translated
오스카 이비라푸에라 건물은 "특권적 전망", 수상 경력이 있는 건축, 완전한 여가 시설로 광고에서 자주 언급됩니다. 그러나 최근 상파울루 시청의 감시에 따르면, 주민들을 위한 매력의 일부가 일반 대중을 위해 개방된 상점과 서비스에 대한 시 인센티브로 건설된 "능동형 파사드"에 있다고 지적했습니다.
오스카 이비라푸에라 건물은 "특권적 전망", 수상 경력이 있는 건축, 완전한 여가 시설로 광고에서 자주 언급됩니다. 그러나 최근 상파울루 시청의 감시에 따르면, 주민들을 위한 매력의 일부가 일반 대중을 위해 개방된 상점과 서비스에 대한 시 인센티브로 건설된 "능동형 파사드"에 있다고 지적했습니다.
검사에서는 공간이 "왜곡"되었다는 것을 확인했습니다. 기술자들은 건물 1층이 스포츠 코트 및 건물에 위치한 사무실 직원의 식당으로 사용되고 있다고 주장합니다. 건물은 상파울루 남쪽 지역인 모에마에 위치합니다.
건물은 3월 말에 준공 허가의 효력이 일시적으로 정지되었으며, 30일 이내에 항변을 제출할 기한이 있습니다.
건물이 합법성을 증명하거나 능동형 파사드로의 공간 사용을 되돌릴 수 없는 경우, 건물은 불규칙한 것으로 간주되고 허가증을 잃게 될 것입니다. 이 조치는 단위의 향후 판매 등록 및 라이선스 취득에까지 영향을 미칠 수 있습니다.
부동산은 2014년 도시 계획에서 제시한 능동형 파사드 혜택을 받은 920개 프로젝트 중 하나입니다. 이 인센티브는 지역 경제를 촉진하고, 담벼락을 억제하며, 보도에서의 인적 이동을 증가시키는 것을 목표로 하지만, 상파울루 상업 협회의 연구에서 지적한 바와 같이 빈 상점과 임차인이 없는 문제로 인해 의문을 받고 있습니다.
취재에 응한 건설사 트리술은 오스카 이비라푸에라가 현행 규범을 준수하여 승인되고 실행되었다고 말했습니다. "공공권력의 모든 의문사항은 적절히 분석되고 답변될 것입니다"라고 마무리했습니다.
검사는 비야 마리아나 소속청에 의해 올해 3월과 2025년 11월에 실시되었습니다. 상파울루 공공검사부 및 시 회계감시원의 공문에 응하여, 베레아도라 루나 자라티니(PT)의 고발 이후 이루어졌습니다.
의원이 지적한 또 다른 불규칙성 사례도 3월 말부터 허가 효력이 정지되어 있습니다: 사우데 지역의 앰버 건물입니다. 이 건물에서 소속청은 상점을 위한 공간이 건물 내부에서만 접근 가능하며, 사용되지 않는다는 것을 확인했습니다.
프로젝트를 담당한 회사인 마쓰시타는 월요일(6일)과 수요일(8일) 사이에 폴하에 이메일, 전화, 소셜 미디어를 통해 연락을 받았지만 응답하지 않았습니다. 건물은 2023년에 완성되었으며, 모에마의 건물처럼 정상적으로 점유되고 있습니다.
취재에 응한 상파울루 도시계획 및 허가 비서관은 2024년 입법과 법령 개정이 능동형 파사드의 적용을 개선했으며, "이의 시행을 위한 더 명확한 매개변수를 확립"했다고 답변했습니다. 또한 목적지에 대한 모니터링이 허가 발급 시 이루어지며, 왜곡 발생 시 제재를 받을 수 있다고 주장했습니다.
일반적인 능동형 파사드의 공실 문제에 대해, 리카르도 누네스(MDB) 관리는 사용 부재가 위반으로 간주되지 않는다고 강조했습니다. 또한 상점의 일부 공실을 경제적, 위치적, 프로젝트 요인에 탓했습니다.
시 입법은 능동형 파사드 시행에 다양한 인센티브를 제공하며, 특히 거리 수준의 지역을 "계산 불가능"으로 고려합니다. 즉, 유상 허가 계산(모에마의 오스카 이비라푸에라 예에서 R$ 780만이었던 주요 부문 세금)과 최대 건설 부피 계산(모에마의 그 부분에서 부지 면적의 최대 2배)에 포함되지 않습니다.
건물은 모든 아파트가 판매된 상태로 인도되었습니다(트리술에서 전파한 정보에 따라). 건설사는 2019년 출시와 2022년 완공 사이에 70% 상승을 공표했습니다. 부동산 마스터 상을 위해 공표된 총 판매액은 R$ 3억 4,940만이었습니다.
전체적으로 건물은 19층과 56개 아파트(184m²에서 231m², 최대 4개 침실)를 가지고 있습니다. 소규모 식품 상점, 사무실 및 공공 관심사의 집단 사용 활동에 대한 능동형 파사드 혜택을 받았습니다.
기술 검사에서는 어두운 목재 마감재 때문에 능동형 파사드의 시각화 어려움도 지적했습니다. 또한 일부 출입은 측면 입구를 통해 가능합니다.
지난 10년 동안 도시에서 광범위하게 적용되었지만, 능동형 파사드는 "왜곡"의 경우 특정 페널티가 없습니다. 시청에서 실시한 분석에 따르면 이러한 경우는 건설 허가 위반으로 평가되어야 합니다. 따라서 건축법에서 정한 바와 같이 라이선스 취소 또는 무효화, 벌금으로 인한 결과를 초래할 수 있습니다.
회사는 항변 제출을 위해 30일이 있으며, 이 기간 동안 불규칙성을 시정할 수 있습니다. 이 기간 이후, 시에서 추가 조사 및 설명 요청 가능성이 있으며, 30일 내에 최종 결정을 내립니다.
검사에서는 공간이 "왜곡"되었다는 것을 확인했습니다. 기술자들은 건물 1층이 스포츠 코트 및 건물에 위치한 사무실 직원의 식당으로 사용되고 있다고 주장합니다. 건물은 상파울루 남쪽 지역인 모에마에 위치합니다.
건물은 3월 말에 준공 허가의 효력이 일시적으로 정지되었으며, 30일 이내에 항변을 제출할 기한이 있습니다.
건물이 합법성을 증명하거나 능동형 파사드로의 공간 사용을 되돌릴 수 없는 경우, 건물은 불규칙한 것으로 간주되고 허가증을 잃게 될 것입니다. 이 조치는 단위의 향후 판매 등록 및 라이선스 취득에까지 영향을 미칠 수 있습니다.
부동산은 2014년 도시 계획에서 제시한 능동형 파사드 혜택을 받은 920개 프로젝트 중 하나입니다. 이 인센티브는 지역 경제를 촉진하고, 담벼락을 억제하며, 보도에서의 인적 이동을 증가시키는 것을 목표로 하지만, 상파울루 상업 협회의 연구에서 지적한 바와 같이 빈 상점과 임차인이 없는 문제로 인해 의문을 받고 있습니다.
취재에 응한 건설사 트리술은 오스카 이비라푸에라가 현행 규범을 준수하여 승인되고 실행되었다고 말했습니다. "공공권력의 모든 의문사항은 적절히 분석되고 답변될 것입니다"라고 마무리했습니다.
검사는 비야 마리아나 소속청에 의해 올해 3월과 2025년 11월에 실시되었습니다. 상파울루 공공검사부 및 시 회계감시원의 공문에 응하여, 베레아도라 루나 자라티니(PT)의 고발 이후 이루어졌습니다.
의원이 지적한 또 다른 불규칙성 사례도 3월 말부터 허가 효력이 정지되어 있습니다: 사우데 지역의 앰버 건물입니다. 이 건물에서 소속청은 상점을 위한 공간이 건물 내부에서만 접근 가능하며, 사용되지 않는다는 것을 확인했습니다.
프로젝트를 담당한 회사인 마쓰시타는 월요일(6일)과 수요일(8일) 사이에 폴하에 이메일, 전화, 소셜 미디어를 통해 연락을 받았지만 응답하지 않았습니다. 건물은 2023년에 완성되었으며, 모에마의 건물처럼 정상적으로 점유되고 있습니다.
취재에 응한 상파울루 도시계획 및 허가 비서관은 2024년 입법과 법령 개정이 능동형 파사드의 적용을 개선했으며, "이의 시행을 위한 더 명확한 매개변수를 확립"했다고 답변했습니다. 또한 목적지에 대한 모니터링이 허가 발급 시 이루어지며, 왜곡 발생 시 제재를 받을 수 있다고 주장했습니다.
일반적인 능동형 파사드의 공실 문제에 대해, 리카르도 누네스(MDB) 관리는 사용 부재가 위반으로 간주되지 않는다고 강조했습니다. 또한 상점의 일부 공실을 경제적, 위치적, 프로젝트 요인에 탓했습니다.
시 입법은 능동형 파사드 시행에 다양한 인센티브를 제공하며, 특히 거리 수준의 지역을 "계산 불가능"으로 고려합니다. 즉, 유상 허가 계산(모에마의 오스카 이비라푸에라 예에서 R$ 780만이었던 주요 부문 세금)과 최대 건설 부피 계산(모에마의 그 부분에서 부지 면적의 최대 2배)에 포함되지 않습니다.
건물은 모든 아파트가 판매된 상태로 인도되었습니다(트리술에서 전파한 정보에 따라). 건설사는 2019년 출시와 2022년 완공 사이에 70% 상승을 공표했습니다. 부동산 마스터 상을 위해 공표된 총 판매액은 R$ 3억 4,940만이었습니다.
전체적으로 건물은 19층과 56개 아파트(184m²에서 231m², 최대 4개 침실)를 가지고 있습니다. 소규모 식품 상점, 사무실 및 공공 관심사의 집단 사용 활동에 대한 능동형 파사드 혜택을 받았습니다.
기술 검사에서는 어두운 목재 마감재 때문에 능동형 파사드의 시각화 어려움도 지적했습니다. 또한 일부 출입은 측면 입구를 통해 가능합니다.
지난 10년 동안 도시에서 광범위하게 적용되었지만, 능동형 파사드는 "왜곡"의 경우 특정 페널티가 없습니다. 시청에서 실시한 분석에 따르면 이러한 경우는 건설 허가 위반으로 평가되어야 합니다. 따라서 건축법에서 정한 바와 같이 라이선스 취소 또는 무효화, 벌금으로 인한 결과를 초래할 수 있습니다.
회사는 항변 제출을 위해 30일이 있으며, 이 기간 동안 불규칙성을 시정할 수 있습니다. 이 기간 이후, 시에서 추가 조사 및 설명 요청 가능성이 있으며, 30일 내에 최종 결정을 내립니다.
O Edifício Oscar Ibirapuera costuma ser destacado em anúncios pela "vista privilegiada", a arquitetura premiada e a área de lazer completa. Fiscalização recente da Prefeitura de São Paulo aponta, contudo, que parte dos atrativos voltados aos condôminos estaria na "fachada ativa", construída com incentivos municipais para lojas e serviços abertos ao público em geral. Leia mais (04/10/2026 - 09h00)
O Edifício Oscar Ibirapuera costuma ser destacado em anúncios pela "vista privilegiada", a arquitetura premiada e a área de lazer completa. Fiscalização recente da Prefeitura de São Paulo aponta, contudo, que parte dos atrativos voltados aos condôminos estaria na "fachada ativa", construída com incentivos municipais para lojas e serviços abertos ao público em geral.A vistoria, porém, identificou que houve um "desvirtuamento" do espaço. Os técnicos afirmam que o local está sendo utilizado como quadra esportiva e refeitório de funcionários de escritórios sediado no prédio, localizado em Moema, na zona sul da capital paulista.
O prédio teve os efeitos do alvará de conclusão temporariamente suspensos no fim de março, com prazo de 30 dias para a apresentação de defesa.
Caso não consiga comprovar a legalidade ou reverter o uso dos espaços para fachada ativa, o edifício será considerado irregular e perderá o alvará. Essa medida tende a impactar até mesmo no registro de futuras vendas de unidades e obtenção de licenças.
O imóvel está entre os 920 empreendimentos que receberam o benefício de fachada ativa, previsto no Plano Diretor de 2014. O incentivo tem o objetivo de fomentar a economia local, destimular muros e aumentar o movimento de pessoas nas calçadas, mas tem sido questionado pelo volume de lojas vazias e sem locatários, como apontou estudo da Associação Comercial de São Paulo.
À reportagem, a incorporadora Trisul disse que o Oscar Ibirapuera foi aprovado e executado em conformidade com as normas vigentes. "Eventuais questionamentos do poder público serão devidamente analisados e respondidos", finalizou.
As vistorias foram realizadas em março deste ano e novembro de 2025, pela Subprefeitura Vila Mariana. Ocorreram em resposta a ofícios do Ministério Público de São Paulo e do TCM (Tribunal de Contas do Município), após denúncia da vereadora Luna Zarattini (PT).
Outro caso com indício de irregularidade apontado pela parlamentar também está com os efeitos do alvará suspensos desde o fim de março: o Edifício Âmbar, na Saúde. No local, a subprefeitura constatou que o espaço para loja somente pode ser acessado por dentro do prédio, além de não ter uso.
A empresa responsável pelo empreendimento, a Matushita, foi procurada pela Folha por email, telefone e rede social entre a segunda (6) e quarta-feira (8), mas não respondeu. O edifício foi concluído em 2023 e, como o de Moema, está ocupado normalmente.
À reportagem, a Secretaria Municipal de Urbanismo e Licenciamento respondeu que revisões na legislação e decreto aprimoraram a aplicação da fachada ativa em 2024, "estabelecendo parâmetros mais claros para sua implantação". Também afirmou que o monitoramento sobre a destinação é feito na emissão do alvará e, em caso de desvirtuamento, estará sujeito a sanções.
Sobre o esvaziamento de fachadas ativas em geral, a gestão Ricardo Nunes (MDB) ainda destacou que a ausência de uso não é considerada infração. Ainda atribuiu a desocupação de parte das lojas a fatores econômicos, de localização e projeto.
A legislação municipal dá incentivos diversos à implantação de fachada ativa, especialmente ao considerar áreas no nível da rua como "não computáveis". Isto é, não incluídas tanto no cálculo da outorga onerosa — principal taxa cobrada do setor, que foi de R$ 7,8 milhões no Oscar Ibirapuera, por exemplo — quanto no do volume máximo construtivo (até duas vezes a metragem do lote naquela parte de Moema).
O edifício foi entregue com todos os apartamentos vendidos, de acordo com informações veiculadas pela Trisul. A incorporadora chegou a divulgar uma valorização de 70% entre o lançamento, em 2019, e a conclusão, em 2022. O Valor Geral de Vendas divulgado ao Prêmio Master Imobiliário foi de R$ 349,4 milhões.
Ao todo, o prédio tem 19 pavimentos e 56 apartamentos (de 184 m² a 231 m², e até quatro suítes). Obteve o benefício da fachada ativa para comércio de alimentos de pequeno porte, escritório e atividades de uso coletivo de interesse público.
Em vistoria técnica, também foi apontada a dificuldade de visualização da fachada ativa, pois parte do térreo do prédio tem um revestimento amadeirado escuro. Além disso, o acesso em parte é por uma entrada lateral.
Embora amplamente aplicada na cidade na última década, a fachada ativa não tem uma penalidade específica em caso de "desvirtuamento". Análise feita na prefeitura indicou que esses casos devem ser avaliados como descumprimento de alvará construtivo. Desse modo, podem resultar em cassação ou anulação da licença, além de multa, como determinado no Código de Obras.
A empresa tem 30 dias para a apresentação de defesa, período em que pode tentar sanar a irregularidade. Após esse prazo, há a possibilidade de novas diligências e solicitação de esclarecimentos pela prefeitura, com decisão final em 30 dias.
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